2016年“兩會”釋放政策寬松信號 房地產將迎暖春
京滬廣深領漲 多地樓市量價齊升
“去庫存”早在2015年就已提上日程：11月10日，習近平總書記在中央財經領導小組工作會議上提出化解房地產庫存、促進房地產平穩發展；12月，高層在中央經濟工作會議上先后將“去庫存”納入2016年“四個殲滅戰”和五大經濟任務之一。在這一基調下，去年年底起，有的城市就開始呈現回暖跡象。
猴年剛至，上海、北京、深圳等地顯著回暖：房價出現“連跳”，熱門項目擠破門檻，購房者如過江之鯽， “一天一價”、“一房難求”的局面比比皆是，連沉寂多時的“日光盤”也成了市場中的常客。
3月1日中國指數研究院發布的百城房價顯示：今年2月全國100個城市(新建)住宅平均價格為11092元/㎡，環比上漲0.60%，同比上漲5.25%，漲幅均有上浮，且已“連漲”7個月。其中深圳房價上漲52.55%，領跑全國。
(來源：中國指數研究院)
再看走量。根據中國指數研究院最新數據，國內29個重點城市住宅成交面積同比增加20.2%，自2015年3月起，同比上漲已持續一年，且在大部分時間里處于環比增長狀態。具體來說，2016年2月一線城市成交量同比上揚23.4%，17個二線代表城市成交量同比增長14.5%，南充等8個三線代表城市成交量同比增幅則達到了42.1%。
(來源：中國指數研究院)
可見量價齊升并非一線城市特有現象，多數二、三線城市也在1-2月的傳統淡季表現出挑。對此，不少人表示“看不懂”，有業內人士給出解釋：如今經濟呈下行趨勢，資產配置荒盛行，美元加息，中國又不斷降息降準、減少稅項、降低樓市杠桿門檻，維持寬松政策，促使大量資金流入房地產市場。
“兩會”期間，全國人大代表、民革吉林省委專職副主委郭乃碩指出：一線城市房價上漲，既有近期房地產去庫存政策密集推出的外溢效應，也是剛需進一步釋放的表現。易居(博客)中國執行副總裁臧建軍(微博)認為：樓市量價方面的波動根源于市場需求基本面，國家“去庫存”拉動經濟的政策導向和當下的資產荒，是造成本輪市場趨熱的輔助器，一二線城市量價齊漲已成定局。
考慮到需求增長、“資產荒”等與政策息息相關，我們不難推斷，以“去庫存”為主導的各項“新政”，直接推動了市場升溫。
各地響應“去庫存” “兩會”后寬松政策或將密集出臺
今年1月26日，習總書記再次強調“供給側結構性改革”與“去庫存”；中央各部委迅速跟進，接連出臺降首付比例、上調公積金存款利率、降契稅、降準等利好政策。
央行公布數據顯示：2016年1月，M1、M2分別同比大增18.6%和14%；人民幣貸款2.51萬億元，同比增加1.04萬億元，刷新單月紀錄。 2月，全國首套房平均房貸利率降至4.58%，有的城市首套房貸款最高可7折優惠，創下新低。寬松的貨幣政策，猛增的信貸放量，越來越低的購房門檻……這些都對樓市起到了相當的刺激作用。
2月以來中央房地產相關“新政”
中央發聲后，地方政府的響應十分積極，全國20多省的150余個城市相繼打出政策“組合拳”：杭州發布“杭十條”，提出外地公積金可在杭貸款置業；湖南強調今年棚改貨幣化安置比例不得低于50%，將對高比例地區給予資金傾斜；福建以現金補貼，鼓勵農民進城購房；海南出臺規定，宣布暫停辦理土地新增供應和新項目的審批，促進庫存消化；重慶公布加大土地供應調控力度、降低房地產企業稅費、全面推行貨幣化安置、推動房地產功能轉型等方案，立下去庫存“軍令狀”……
其中北京取消“限外令”格外引人矚目。北京市住建委發布通知，規定自2016年2月4日起，在境內工作、學習與居留的港澳臺居民、華僑和在境內工作的境外個人，可在京購買一套自住用房。北京在一線城市中率先“開閘”，正是將“去庫存”落到實處。廣州房協也對外稱：建議取消廣州樓市“限外”，并放開部分地區限購政策。一系列中央政府主導、自上而下的“去庫存”改革措施正在全面推行。
李克強總理的政府工作報告無疑是“兩會”重頭戲。報告中提到實施穩健、靈活適度的貨幣政策，提高貨幣化安置比例，完善支持居民住房合理消費的稅收、信貸政策，因城施策化解房地產庫存，建立租購并舉的住房制度等方案。國家發展和改革委員會主任徐紹史在答記者問時，提出加快農民工市民化、深化住房制度改革、因地制宜調控等加快房地產庫存去化的方式。全國政協委員、原財政部財政科學研究所所長賈康也指出：“去庫存要區別對待，因地制宜！”
易居房地產研究院智庫中心研究總監嚴躍進解讀道：“合理消費”可理解為對二套房消費需求的認可，也是鼓勵購房者積極置換新房，后續可能還有類似減稅、降首付比例等的稅收、信貸政策支持出臺。關于“因城施策化解房地產庫存”，他說：“基本可以認為在今年3-6月，各地會密集出臺地方版本的去庫存政策！”中原地產首席分析師張大偉認為：“整體來看，房地產市場有望在一季度迎接一輪密集的政策寬松。”
顯然的，“去庫存”作為基調仍將在中央主導下延續。交通銀行金融研究中心高級研究員夏丹認為：“接下來將進入政策‘蜜月期’，更多促進措施將沿著‘高頻率、微刺激’路徑陸續推出。”從“兩會”釋放的信號可以預見，更多“去庫存”相關舉措會在年內涌現，市場熱度還將應勢攀升。
二線城市成最大受益者？成都市場前景可期
就目前看來，市場表現最好的似乎是上海這樣的一線城市。然而，嚴躍進斷言：“對比來說，二線城市能夠獲得最大的利好！”他解釋道：“二線城市購房需求尚未完全釋放，開發商可以借機積極推盤、做營銷，此時購房者可能會因為一線城市房價暴漲而積極購房。”臧建軍認為，二線城市投資性購房比例依然維持低位，隨著人口流入，房地產增量需求將有力支撐著市場基本面。
在“新政”催化下，一線城市與南京、杭州等東部沿海二線城市已經全線引爆，這一態勢正逐步向中西部擴散，武漢、長沙、重慶、成都等地迅速升溫。中原地產監測數據顯示：2月最后一周(2.22-2.28)，成都商品房供應面積環比上漲972.28%，成交面積環比上漲58.56%，主城區商品住宅成交均價為10594元/平方米，環比上漲0.59%，年后量價齊升的態勢已經顯現。
近期，一些熱門板塊的項目順勢收緊優惠策略，有的甚至將漲價提上日程：城東某樓盤2月“成交最高送30萬元足金”的促銷活動已經銷聲，城南某豪宅優惠縮減1-2個點。二手房同樣火爆。“以前這邊都沒幾個人，現在早上8點不到就有人排隊，等了兩個鐘頭才拿到號……”成都市房管局房產交易中心外，購房者彭先生說。
除住宅市場外，蓉商業地產回暖趨勢也相當明顯。大源某購物中心開業后客源不斷，節后人氣堪比開業期間。武侯區多個城市綜合體銷售火熱、門庭若市，其中2015年成都主城區的寫字樓銷冠項目城置·匯點，春節后有時一天能接待上幾十組訪客，持續熱銷，繼續領跑。
李克強總理“政府工作報告”中深化戶籍制度改革、加快人口“農轉非”、推進新型城鎮化等措施，將充分擴大成都市場需求、為“去庫存”帶來切實利好。中原地產預測：近來多項利好政策出臺，拉動置業者積極入市，蓉成交量已開始回升，后續在市場持續向上的趨勢下，成交均價有望保持上升趨勢。保利地產董事長宋廣菊說：“真正能夠步調輕松地享受如今的‘房地產之春’的，是像成都這樣的二線城市！”
在以“去庫存”為基調、樓市環境漸趨寬松的2016年，二線城市熱度持續上升，也將充分享受政策帶來的紅利。回顧過去數次“大漲”不難發現，成都的樓市高峰往往較東部沿海城市晚上4-6個月。從近段時間的市場表現來看，作為“第四城”，成都讓我們有足夠的理由有所期待。可以預測，不久后蓉城也將迎來全面購房熱潮，而眼下，或許是今年最好的置業時機。
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