一季度房地產市場十大“最”事件
雖然2016年中國的經濟形勢不容樂觀，但2016的房地產市場在開年以來，利好消息不斷，多部委發布寬松的宏觀政策成為市場的潤滑油。政策利好迎樓市“暖春”，太原房地產市場回暖趨勢明顯，品牌本土房企齊力暖熱市場，積極搶占客源，各個項目摩拳擦掌，蓄勢待發，2016年一季度太原房地產住宅市場成交“搶眼”，環比上漲1.4倍，開年即現高潮。
那接下來跟著朗潤智業一起來回顧一下，一季度房地產市場到底發生了那些“最”事件。
1、最嚴厲的打擊——購房“首付貸”違法！
3月12日，中國人民銀行副行長潘功勝在十二屆全國人大四次會議上表示，針對近期多地P2P平臺推出“首付貸”問題，房地產中介機構、房地產開發企業自辦的金融業務、或者與P2P平臺合作開展的金融業務，沒有相應資質屬于違法經營，央行將對此進行清理整頓。房地產中介機構、房地產開發企業與P2P平臺合作，所提供的“首付貸”產品不僅加大了居民購房的杠桿，削弱了宏觀調控政策的有效性，增加了金融風險，同時也增加了房地產市場的風險。
朗潤點評：由于房地產與金融的結合是大勢所趨，首付貸屬于金融的一種創新模式，對中介和代理機構來說，涉足房地產金融，優勢可以說是促進了市場交易，但從資金使用通道來說不夠透明，部分或存在涉嫌自融或利益輸送，需要更加的規范，否則對于P2P網貸平臺、投資人、銀行都存在著風險。
2、最實在的城建——地鐵2號線建設如火如荼 3號線開工指日可待
太原市軌道交通總體布局8條線路，總長度266.2公里。其中1、2、3、4、5、6號線為中心城區的軌道交通線路，7、8號線為市域軌道交通線路。根據國務院批準的近期建設規劃，未來，太原軌道交通線網將呈五縱七橫、方格網形格局，四通八達的線網不僅實現了太原市區域的快速通行，還延伸至榆次、陽曲、清徐等地。
朗潤點評：軌道交通規劃落地實施，建成后將全面改善太原交通環境，不僅實現太原市區域內的快速通行還兼顧了太原市周邊縣、市。對于房地產行業來說，鄰近軌道交通的項目將以此為項目附加值，實現項目的高溢價，并且購房客戶來源將更加廣闊。
3、最深藏的期待——太原今年將啟動31個城中村和100萬方棚戶區改造
今年太原將加快產業轉型升級，著力發展戰略新興產業，特別利用國家小微企業創業創新基地示范城，推進大眾創業、萬眾創新。在推進城中村和棚戶區改造方面，再新啟動31個城中村改造，啟動20000戶、100萬平方米的棚戶區改造。
朗潤點評：城改熱度再次升級，一方面區域積極擴容，改善區域面貌，各個開發商也積極響應政策號召參與城中村改造，大力推動太原市區城中村改造進程，加速太原對棚戶區的改造。另一方面，但從長遠來看，大量城中村項目的涌入會加大房地產市場的去化壓力，從而演變成去化困難的問題，未來區域房企競爭更加激烈。
4、最閃亮的登場——萬科“城市之光”落戶太原
萬科簽約太原市迎澤區東太堡舊城改造，太原萬科“城市之光”由此啟動，這也是全國第九座萬科“城市之光”項目，建成后，東太堡將變身為百萬平米的新都市社區。作為全國第九座“城市之光”項目，太原“城市之光”將繼續傳遞高品質的國際化生活理念，擇址太原市迎澤區東太堡，以萬科人居生活理念之光，照耀一座老城的全新未來。
朗潤點評：萬科牽手迎澤區東太堡城改，推動太原迎澤區城中村改造進程，改善城市形象；本項目為萬科在太原繼萬科金域藍灣、萬科紫郡、萬科鉑萃園之后2016年的第4個新樓盤。太原萬科“城市之光”項目將沿襲萬科其他“城市之光”產品，傳遞出高品質的國際化生活理念，在優化東太堡城市界面的同時提升萬科品牌的影響力。
5、最利好的政策——央行降準0.5百分點
自2016年3月1日起，普遍下調金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點，以保持金融體系流動性合理充裕，引導貨幣信貸平穩適度增長，為供給側結構性改革營造適宜的貨幣金融環境。
朗潤點評：自2015年以來，貨幣流動性持續釋放，央行共進行了5次降息4次降準，是金融政策利好樓市最為直接的表現。下調存款準備金率將會進一步提升市場資金的流動性。對于房地產行業而言，開發商降低融資成本，將推動太原房市的進展。在去庫存的大基調下，未來房企與企業合作團購的機會以及次數將會越來越多，圍繞團購的成交方式必定能加速太原樓市庫存的去化速度，進而縮短房地產庫存去化所需要的時間。
6、最重磅的新政——“營改增”試點將于5月1日全面推開
國務院常務會議審議通過了全面推開“營改增”試點方案，明確自2016年5月1日起，全面推開營改增試點，將建筑業、房地產業、金融業、生活服務業納入試點范圍。其中，建筑業和房地產業稅率確定為11%，金融業和生活服務業則確定為6%。按照方案要求，營改增后要確保所有行業不增負。
朗潤點評：房地產行業營改增政策最大的亮點便是允許開發商將銷售項目取得的全部價款和價外費用扣除土地成本之后作為銷售額，因此營收占比30%至40%的土地成本不計入銷項稅的計稅區間，大大保障了進項稅的抵扣幅度。
7、最及時的出臺——首套房首付比例最低可20%
2月3日，中國銀行業監督管理委員會發布關于調整個人住房貸款政策有關問題的通知：在不實施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點；對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調整為不低于30%。
朗潤點評：此次政策的出臺，實際上貫徹了2015年以來去庫存的政策導向。從市場現實看，這部分實際刺激入市的購房者數量有限。各商業銀行預計將分化執行，對于購房者來說，新政策實際影響不大，但從心理層面看，會刺激一波需求入市。
8、最有力的政策——財政部調減房地產契稅營業稅
財政部等三部門發文調整房地產交易環節契稅、營業稅。對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征營業稅。
朗潤點評： 地產政策繼續放寬，從影響來看，持續”去庫存“的主基調，預計對改善型需求會有非常明顯的刺激作用；經濟缺乏動力，導致房地產依然是最重要的引擎，在需求上漲乏力的情況下，預計后續針對房地產的政策依然會頻繁出現 。
9、最隱秘的反腐——山西不動產登記全面實施
國土資源局有關人士介紹， 2016年山西省全面實施不動產統一登記，基本形成不動產統一登記制度體系。2017年全省在各級之間（縱向）、相關部門之間（橫向）實現不動產登記信息互聯共享，實現不動產登記信息依法公開查詢。
朗潤點評：我省不動產統一登記的職責、機構整合進入全面提速階段。但不動產登記制度不會直接影響房價，只是會對以它為基礎的房產稅、遺產稅產生影響。完成登記還需幾年時間，房產稅、遺產稅的征收辦法也尚未形成，現在看不動產登記對房價影響為時過早。
目前在國家反腐力度不斷加強的背景下，不動產統一登記的進行，會讓一些官員房產信息公布于眾。也就是說官員申報房產過程更加嚴謹，有可能會出現“不動產統一登記逼官員拋房”之論的現象。
10、最民生的調整——公積金賬戶存款利率調高至1.50%
自2月21日起，職工住房公積金賬戶存款利率，由現行按照歸集時間執行活期和三個月存款基準利率，調整為統一按一年期定期存款基準利率執行。此次調整后，職工住房公積金賬戶存款利率將統一按一年期定期存款基準利率執行，目前為1.50%。
朗潤點評：此前由于公積金利率過低，有相當一部分繳存職工在不購房的情況下也試圖通過各種方式提取公積金，大街小巷張貼的各種代辦公積金提取的小廣告不乏市場。這制約了公積金規模的提高，從而影響了公積金貸款。從這個角度講，提高公積金利息，增加了繳存職工的收益，有可能吸引部分職工減少公積金非購房提取，從而促進公積金規模的提高。但若想更大程度發揮公積金支持住房消費的作用，還需要出臺更多的改革措施。
總體而言，新政對整體住宅市場較為利好，預計二季度太原房地產市場區域分化將更加明顯，正確的研判將成為房企未來發展的關鍵，房企應該更注重結合地方政策推出的差異化銷售政策，關注購房者需求變化，抓住熱點進行針對營銷，在中央和地方“去庫存”導向支持下，達到全面“去庫存”的首要任務。
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