2018年兩會樓市關注熱點預測
距離兩會的召開還有不到一周時間，隨著結構性改革的推進，人們對于房地產的關注熱點較以往也產生了一些變化，《華夏時報》對2018年兩會關注熱點進行了預測，并邀請華夏房地產專家委員會部分專家進行了前瞻性分析。
關注一：樓市調控
熱議關鍵詞：持續“錢緊”？
2017年，房地產市場經歷了密集的調控政策。中原地產研究中心統計數據顯示，2017年，年內全國房地產調控政策發布接近110個城市與部門（縣級以上），發布的調控政策次數多達270次以上，其中包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都等城市多次發布政策，僅北京一個城市發布的各類型房地產調控政策就超過30次。
中原地產首席分析師張大偉分析認為，分類調控是2017年調控的主基調，最大的特點是一城一策，甚至一城多策。從調控城市看，15個熱點城市是調控熱點，上半年，從一二線城市開始，逐漸向周圍城市擴圍，長三角、珠三角、京津冀三大城市群內部三四線城市聯動中心城市出臺收緊政策；下半年，三四線城市調控進一步擴圍，集中在山東半島城市群、海西城市群、安徽中部及中西部地區重點城市周邊的三四線城市。熱點城市全面嚴控，進入限購、限貸、限價、限售、限商的“五限”時代。
繼限購、限貸后，部分城市開啟的“限售”模式成為2017樓市調控的一大特點，抑制短期投機需求穩定市場預期。至12月末，全國已經有超過50個城市實行限售措施。從限售年限來看，限售分化為2年、3年、5年，甚至有特定地塊10年限售，大部分城市限售期為2-3年。
今年以來，中央多次釋放嚴控資金違規流入房地產行業的信號。1月13日，銀監會發布《關于進一步深化整治銀行業市場亂象的通知》，整治重點包括向“四證”不全、資本金未足額到位的商業性房地產開發項目提供融資；發放首付不合規的個人住房貸款；以充當籌資渠道或放款通道等方式，直接或間接為各類機構發放首付貸等行為提供便利；綜合消費貸款、個人經營性貸款、信用卡透支等資金用于購房等。房企融資難度越來越大，甚至有銀行已暫停受理房地產行業新增授信，或暫停房地產開發貸業務。
中經聯盟秘書長陳云峰告訴《華夏時報》記者，去杠桿、防風險仍是政策主題，從目前來看，房地產還會延續2017年的形勢，調控的總體趨勢不會放松，信貸也會延續今年“錢緊”的形勢，但信貸政策受國內、國際等多方面因素的影響，未來不排除信貸政策寬松的可能性。
歐陽捷在接受《華夏時報》記者采訪時也表示，房地產長效機制目前還沒有完全出臺，我們希望房地產市場的泡沫越來越小，而不是越來越大，所以未來五年限購、限售等政策是不會退出的，甚至不排除有的城市限售兩年期到了之后，還會繼續加碼。
歐陽捷還表示，從信貸方面來看，現在流向房地產的資金越來越少，錢越來越貴已經成為一個大的趨勢，今年的限貸政策是絕無放松的可能性，2018年還會延續2017年“錢緊”的態勢，而且形勢會更加嚴峻。
關注二：房價
熱議關鍵詞：漲？跌？
在房價高企的今天，房價的一漲一跌都牽動著購房者的神經。
2017年房價有漲有跌，國家統計局的數據顯示，北京、深圳、南京、杭州、成都、鄭州等9個一二線熱點城市的房價同比出現下降，降幅在0.2至3.0個百分點之間，即2017年底的房價低于2016年同期。北海、太原、呼和浩特、沈陽、大連、長沙等61個二三線城市房價有所上漲，漲幅在0.1%至13.2%之間。
2018年房價是升是降，還有多少下降的空間？幾位專家總的看法各異。
四川信托有限公司總裁劉景峰告訴《華夏時報》記者，“房地產未來總的趨勢是平穩上漲。一線城市或者部分發達的二線城市，前期上漲快的，房價可能會有所回落，但由于受土地供應量的影響，這些城市的庫存已經是歷史最低了，房價并沒有太大的下降空間。相反有些三線城市，或者部分前期沒有上漲，或者上漲比較少的城市，房價可能還會上漲。”
宋清輝在接受《華夏時報》記者采訪時表示，2018年樓市整體趨勢是穩定房價和給房價進一步降溫，房價可能會出現微跌，熱點城市的限購限貸政策或會繼續得到有力執行，信貸方面還會像今年這樣“錢緊”。但對于剛需族來說，2018年依然是一個買房的有利時機。不過，對于一二線城市購房者來說，仍需要量力而行，不要背負過重的負擔。對于三四線城市而言，由于蓋房多到必須去庫存的地步，因此三四線城市預計還會繼續下跌，去庫存的形勢依然十分嚴峻。
泰禾集團副總裁沈力男則表示，2017年在調控政策環境下，樓市還是有一個比較好的答卷，13萬億商品房銷售額，接近17億平方米的銷售面積，再次創了天量。2018年市場可能有所回調，但是房地產市場的蛋糕仍然是龐大的。從中長期來看，房價會溫和地保持這樣一個節奏的上漲，不會大起大落，這個趨勢是很難逆轉的。房地產兼具的居住和投資屬性，在資產配置上，它具有不動產的特性，可能也許不會大漲，但是也不會讓你失望。在一線城市和核心的二線城市，不管是住宅還是商業，都有配置的重要價值。
新城控股集團高級副總裁歐陽捷也提到，2018年市場將是一個“大穩小亂“的一年，市場平穩對于房地產企業、對于房地產市場、購房者來說都是好事。樓市既不會大起，也不會大落，房價不會大漲，也不會大跌。
關注三：土地市場
熱議關鍵詞：熱度繼續？
機構數據顯示，2017年，全國300城市土地供應小幅回升，熱點城市新增供應穩定了市場預期，拉升成交量及出讓金上漲，樓面均價較去年有所收窄，平均溢價率同比下降。出讓金方面，受宅地供應增加影響，住宅類用地出讓金較2016年增加約4個百分點，達82%，商辦類及工業用地占比分別下降3個及2個百分點，合計為17%。成交面積方面，各類用地供求結構較穩定，工業用地仍占半數，住宅類與商辦類占比較去年增加近3個百分點，住宅類成交面積占比同比增加4個百分點，達37%。
“2018開年中國多城土地市場成交活躍，土地供應持續增加，似乎延續了去年土地供應的熱度。”宋清輝分析，總體而言，在一二線城市，房地產企業對住宅類土地拿地積極性依然較高，房價整體仍在走高。在此背景下，預計2018年土地市場供應將會增加，地價還會持續走高。
歐陽捷也認為，土地供應方面，2018年可能比2017年多一點或者少一點，但土地供應的整體趨勢是向下的，現在土地越來越珍貴，越來越稀缺，地價也就很難有下降的空間。
“限地價”作為傳統的調控手段之一，最早開始于2007年在深圳的試點，并在2011年前后成為各主要城市土地調控的主流工具，“競配建”也成為“限地價”的常見組合調控政策，主流配建內容為保障性住房。2017年，福建、廈門、東莞先后出臺了有關“限地價+競配建”的土拍新規，截止到2017年底，全國各大熱點城市也對傳統調控政策做了多元嘗試與創新，“競配建”的配建內容也日益豐富，包括杭州的競養老設施面積，廣州、中山、成都、武漢等地的競人才住房、公寓，江門市的競停車位，沈陽競社區綜合服務用房等。在“限地價、競配建”同時，對于實施該項政策的多個城市來說，也起到了平抑地價和房價的作用。
為降溫土地市場，北京、上海等城市亦推出了“土地自持”和“租賃用地”地塊。目前，全國13個城市共成交自持、租賃住宅用地181宗，商品住宅自持、租賃面積達595.3萬平米，杭州、上海、北京為成交宗數最多的城市，上海成為成交面積最大的城市，達177萬平方米。
關注四：房地產稅
熱議關鍵詞：執行時間表
房地產稅一直是“兩會”期間民眾關注的熱點話題，2017年3月4日，十二屆全國人大五次會議上，大會新聞發言人傅瑩表示：“今年沒有把房地產稅草案提請全國人大常委會審議的安排”。房地產稅是否會在2018年取得實質性進展，仍然受到了廣大民眾的關注。
2017年底，財政部部長肖捷在《人民日報》的一篇撰文透露了房地產稅的一些重要信號，也給房地產稅如何開征指明了方向。肖捷提到加快建立現代財政制度，明確按照“立法先行、充分授權、分步推進”的原則，推進房地產稅立法和實施。對工商業房地產和個人住房按照評估值征收房地產稅，適當降低建設、交易環節稅費負擔，逐步建立完善的現代房地產稅制度。
按照2019年稅收立法要完成全部立法程序的相關計劃，2018年稅制改革或會有更進一步的發展。在此背景下，房地產稅在今年將會被繼續推進。根據目前的進度來看，預計房地產稅在2020年前將會取得突破，2025年之前出臺是大概率事件。
房地產稅是一項重大舉措，是確保房地產市場平穩健康發展的長效機制之一，其目的是降低房地產開發、建設、交易等環節的流轉稅，增加房地產持有環節的財產稅。由此可見，房地產稅是能夠降房價的，特別是那些持有多套住宅物業的投資客來說，將受到一定影響。總體來看，房地產稅按照“立法先行、充分授權、分步推進”的原則推進立法和實施，處理好公平與效率的問題。
房地產稅是現代財政制度的一個組成部分，現代財政制度理順了之后，房地產稅才能同步推出來。預計國家層面的立法，可能在2019年底或者2020年出臺。但是具體的實施，還需要經過國務院的房產稅實施條例，以及各省的實施細則出臺，2021年房地產稅或許才會真正落地。
房產稅在短期內可能會對房地產市場產生一定的抑制作用。大家可能會出現觀望的心態，暫時不買房了，房地產市場或許會面臨量價齊跌的局面，但是這是屬于局部的或者說是短暫的影響。從長期來看，房地產稅對房價的影響有限。
歐陽捷還提到，房地產稅的征收還要兼顧公平、效率、合理性的問題。也有專家指出，房地產稅的征收將會有一套具體的、專業化的評估方法。房地產稅很可能是一個地方稅，所以各個地方的稅率可能是不完全一樣的，征稅范圍、征稅對象、減免稅的細則也可能有所不同。
關注五：租購并舉
熱議關鍵詞：租購同權
中央不斷完善住房租賃制度，加快推進房地產長效機制建設。2017年7月20日，住房城鄉建設部、國家發展改革委等九部門聯合印發《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，要求在人口凈流入、住房租賃需求旺盛的大中城市，加快發展住房租賃市場。同時選取廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山等12個城市開展首批試點。
在中央層面的密集推動下，各地政府紛紛積極響應，加快住房租賃市場發展，12個試點城市均陸續公布了住房租賃扶持政策。從試點實施方案看，各地均從保障承租人權益、供給、金融、財稅、監管等方面進行細化。同時，北京、上海、無錫、煙臺、銅陵、洛陽、海南、云南、江西等省市雖未列入試點，但也出臺保障租賃、積極探索建立“租購同權”制度等措施。
陳云峰告訴《華夏時報》記者，實際上，長租公寓是目前租購并舉的主要實現形式之一，長租公寓包括兩種形式，一種是開發商持有的用于租賃的住房，這種模式下開發商只能用于租賃不能銷售，目前開發商尚未找到盈利模式。一種是像鏈家、我愛我家這種房地產中介公司租賃散戶的住宅，然后進行統一裝修和管理，再進行出租的形式，實際上這也是政府一直鼓勵的機構住房的形式。這是一個相對“靠譜”的定位，因為它有著較為成熟的盈利模式。
多地加大住房租賃市場的土地供應，利用集體土地建設租賃住房也開始正式推進落地。除武漢、沈陽、成都、南京、合肥、杭州、鄭州規定部分出讓土地須自持或配建一定比例的租賃型住房外，出臺租賃方案的城市均有針對性政策進一步保障租賃住房用地供應。上海公開出讓位于浦東張江、前灘和嘉定新城的土地采取“只租不售”模式，深圳針對福田、羅湖、南山、鹽田四區的棚戶區改造項目所建的人才住房和保障性住房也規定“只租不售”。國土資源部、住建部發布《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，確定第一批在北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。
宋清輝指出，租購并舉是未來房地產市場發展的重點。十九大之后，加快建立租購并舉、多渠道保障的住房制度，讓全體人民住有所居，是頂層設計的出發點。從這個方面來講，預計2018年樓市將會繼續加大住房供給保障力度，并加快推出租售并舉等調控舉措，以抑制樓市投機現象，讓房子回歸居住屬性。在此背景下，預計未來租房市場發展的方向是繼續增加市場規模，滿足人民群眾的住房需求。
為承租人賦權的“租購同權”成為大部分城市制定租賃試點方案的主要方向。廣州、南京和江西明確將“租購同權”寫入試點方案，煙臺提到探索建立“購租同權”制度，杭州提出“租購同分”。而其他城市如武漢、沈陽、鄭州、成都、合肥、深圳、上海等發布的試點方案均提出給予租房群體在醫療衛生、住房公積金、就業、法律等方面享有基本公共服務的保障，其中沈陽要求建立承租人居住證權利清單，不斷擴大承租人權利。上海明確常住居民租戶享有子女義務教育；北京規定租房可落戶，符合條件的京籍集體戶口子女可在租房所在區入學，本市戶籍居民承租公租房和直管公房可根據住房租賃監管平臺登記備案的信息依法申請辦理戶口登記和遷移手續。
但宋清輝指出，當下，“租購同權”與老百姓的期望還有相當大的距離，但“同權”的方向值得肯定，應繼續大力探索。相信在各地立法推動情況下，“租購同權”一定能夠真正可以實現。
關注六：共有產權
熱議關鍵詞：能否平抑房價
隨著多個城市共有產權住房的推出，我國住房保障市場得到了進一步完善。共有產權房，指的是地方政府讓渡部分土地出讓收益，房屋產權可由政府和市民按一定比例持有，然后以較低的價格配售給符合條件的保障對象家庭，保障對象家庭與地方政府簽訂合同，約定雙方的產權份額以及保障房將來上市交易的條件，以及所得價款的分配份額。目前，已有北京、上海、南京、福州、煙臺五地供應共有產權房。
2017年8月3日，北京市住房和城鄉建設委對《北京市共有產權住房管理暫行辦法》、《關于印發<北京市共有產權住房規劃設計宜居建設導則（試行）>的通知》公開征求意見。9月20日，北京市住房和城鄉建設委員會聯合三部委發布《北京市共有產權住房管理暫行辦法》，明確了未來5年供應25萬套共有產權住房的目標，著力滿足城鎮戶籍無房家庭及符合條件新市民的基本住房需求。
未來，推出共有產權住房制度的城市或將進一步擴圍。9月14日，住房城鄉建設部印發《關于支持北京市、上海市開展共有產權住房試點的意見》，支持北京、上海深化發展共有產權住房試點工作，鼓勵兩市結合本地實際，在共有產權住房建設模式、產權劃分、使用管理、產權轉讓等方面進行大膽探索，力爭形成可復制、可推廣的試點經驗。廣東省跟進探索建立共有產權住房制度，根據定價標準及個人出資數額，確定個人和政府或者個人和有關單位持有住房產權的相應比例產權。10月2日，福建出臺《關于進一步加強房地產市場調控的八條措施》，明確福州、廈門兩市今年年底前啟動一批共有產權住房建設并出臺共有產權住房的具體管理辦法。
對于共有產權房的影響，宋清輝分析稱，共有產權房的作用是分流商品房需求，平抑熱點城市房價，保障中低收入家庭的住房需求。尤其是那些有一定經濟能力，但是由于房價漲得過快又買不起房的群體。2018年，預計將有批量的共有產權房和租賃住房入市，有望進一步為房地產市場降溫。
值得注意的是，在以往的北京市產權型保障房和政策房中，比如經濟適用房、限價商品房、自住型商品房，在滿足一定條件后是可以轉換為完全商品住房。但此次北京市共有產權房確立了“封閉管理、循環使用”的原則，明確共有產權住房的共有產權性質再上市后也不能變更，即共有產權住房購房人取得不動產權證滿5年的，可按市場價格轉讓所購房屋產權份額，同等價格條件下，代持機構可優先購買。
陳云峰指出，共有產權房的售價低于市場價格，能夠起到平抑房價的作用。另外，共有產權房的封閉運行，能夠使得政府把這部分房產像拳頭一樣收回來，然后再打出去，持續保障城市“夾心層”的購房需求，有利于保證保障房市場的持續供應。
關注七：長效機制
熱議關鍵詞：實現的路徑
近年來，中央多次強調完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。
12月20日，中央經濟工作會議提出，完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制，保持房地產市場調控政策連續性和穩定性，分清中央和地方事權，實行差別化調控。
12月23日，全國住房城鄉建設工作會議指出，2018年，全國住房城鄉建設系統要重點做好以下工作，抓好房地產市場分類調控，促進房地產市場平穩健康發展。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制，堅持調控目標不動搖、力度不放松，保持房地產市場調控政策的連續性和穩定性，繼續嚴格執行各項調控措施，防范化解房地產市場風險。
宋清輝指出，房地產市場的長效機制指的是綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等一系列手段，建立的符合中國國情、適應市場規律的基礎性制度。以確保市場穩健和住有所居，市場相關各方相互關系與作用的機理。長效機制的建設是一個長期過程，作好頂層設計，明確階段性目標，完善組織和架構，分解總體任務，落實相關主體責任，是建立長效機制的基本要求。
歐陽捷表示，房地產市場的長效機制包含著立法、行政等多樣化的內容，機制的建立并不是一蹴而就的，將會是一個長期的過程，也將是一個不斷的調整完善的過程。
宋清輝還提到，建立房地產市場的長效機制還涉及到基礎制度的改革，任務比較艱巨。現在長效機制的出臺還缺乏長期的政策調控，僅有短期的政策調控遠遠不夠，否則房地產市場的長效機制便很難持續發揮出效果來。
對于房地產長效機制的內容，房地產專家、北京師范大學房地產研究中心主任董藩在首屆華夏地產投融資峰會暨金瓴獎頒獎盛典上表示，我國未來房地產市場長效機制的建設或將從以下幾方面入手：第一，加強對土地市場的計劃管理，提升國有企業對土地開發與房地產開發的參與程度；第二，繼續實施限購、限貸、限售政策，可以適時放松，但不會取消；第三，在壓縮市場化供應的同時，重啟體制內住房供應渠道，允許機關、事業單位、國有企業自主建房、內部分配、低價購買、限制產權、封閉運行；第四，通過共有產權方式，解決部分中低收入家庭的居住問題；第五，通過放松集體建設用地入市方式，擴大建設用地和租賃房供應；第六，通過開放REITs市場、減免稅收等方式，支持國有企業進入持有和租賃市場。
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