全球房地產市場：分化與再平衡
2018-2019年，受全球經濟復蘇趨勢放緩影響，長達十年之久的全球房地產市場繁榮時期正在走向拐點。
全球房地產市場享受流動性盛宴的曲終時刻正在來臨。
由于受到經濟增長放緩、各大央行加息，全球房地產市場高熱正在退去。中國社科院最新的報告認為，全球房地產市場受到全球經濟復蘇基礎不穩固、各國貨幣政策沖突以及美國與其他經濟體之間的潛在經濟沖突，導致全球房地產住宅市場存在地域上的不均衡。
英國房地產市場受脫歐影響，房地產市場存在不確定性導致市場低迷；澳大利亞悉尼房地產市場，自2017年7月峰值以來下跌9.5%；瑞銀發布的《2018全球房地產泡沫指數》中排列靠前的中國香港、德國慕尼黑、加拿大多倫多，均出現下跌跡象；美國市場受千禧一代主力購房人群進入和低利率影響，2012年以來房價大幅上漲恢復至危機前水平，然而面臨美聯儲加息進程，房地產市場增長充滿壓力。
英國：房價漲幅創五年新低
英國房地產市場，會在未來一段時間繼續成為全球樓市中的新聞眼。
英國脫歐讓英國房地產市場信心大跌，即將在3月29日公布的英國脫歐結果，也將在短期影響市場信心。
根據Hometrack公布的數據，英國房地產價格增長出現連續5年下跌趨勢，倫敦在過去的一年房價下跌超過5%。英國房屋抵押貸款協會(Nationwide)1月4日發布的報告顯示，英國2018年房價漲幅從前一年的2.6%下降至0.5%，按年同比增幅創下2013年以來最慢的一年。
英格蘭央行此前預測英國無協議脫歐，會導致房價下跌30％，市場人士認為“難以置信”。“英國當前對脫歐的焦慮，是當前影響市場情緒的主要因素，特別是倫敦地區。從長遠看，全球金融危機遺留的歷史問題——全球利率抬升正在成為影響市場的核心因素。”第一太平戴維斯庫克(LucianCook)說。
“除了明顯的政治和經濟不確定性外，2019年房地產市場最大的問題，來自于加息導致的貸款利率上升所引發的支付能力變化問題。”有專業人士分析道。
英國皇家特許測量師協會(RICS)在2018年12月發布的一份報告中顯示，英國房價增長“停滯不前”，2019年銷量預估下降5%。RICS經濟學家TarrantParsons分析，當前住宅市場需求已經開始減少，英國脫歐的不確定性導致購房者出現猶豫，但是對于脫歐達成協議，可能會是利好消息。
受脫歐影響，倫敦的房子銷售時間出現延長，瑞銀的報告顯示，當前在倫敦出售一套房子平均需要128天，高于2017年平均77天的水平。此外，39%的掛牌房屋出現價格下調。
德國：螺旋式上漲見頂？
與英國相反，德國的房價呈現逆市上揚態勢。2018年德國柏林的房價漲幅出現在全球前列，慕尼黑、法蘭克福、科隆表現亮眼。這主要得益于德國穩定的經濟增長、就業市場的強勁以及人口激增。
占據歐盟經濟三分之一江山的德國，連續八年保持穩定增長，2017年德國調整價格后的GDP為2.2%，2016年、2015年為1.9%、1.7%，此前德國基爾經濟研究所預測，德國2018年經濟仍將保持1.9%的增速。
德國聯邦勞動局1月4日發布的德國勞動力就業數據顯示，德國2018年全年的失業率創下1990年兩德統一以來同期的最低水平。德國聯邦勞動局主席舍勒表示，德國就業市場在去年取得了非常好的發展，歸因于德國經濟的景氣。
德國樓市的景氣，另一個因素與激增的人口相關。德國近年較高的出生率和2015年以來的外來移民增加，德國人口自2009年以來至少增加250萬人，其中柏林、漢堡的人口增長較快。
根據GlobalPropertyGuide數據，截止到2018年第三季度，德國公寓價格上漲7.55%（扣除通脹后為5.15%），其中慕尼黑是德國公寓價格的領跑者，過去八年里漲幅超過200%，目前每平方米售價6000歐元到1萬歐元不等；漢堡的公寓價格僅次于慕尼黑，每平方米價格5000-9000歐元不等；柏林的價格維持在每平方米3000歐元到6000歐元之間。
2008年金融危機之后，低利率的政策導致人們投資房地產的熱情高漲，伴隨加息周期的到來，讓不少分析人士擔憂德國樓市是否見頂。德國房地產機構ImmobilienScout24一項調查顯示，目前僅有32.4%的人對未來看好，相當一部分人認為，德國房價螺旋式的上漲即將結束。
黑山：東歐明珠的逆襲
黑山共和國，這座擁有62萬人口的國家，入境與過境旅游人口復合年均增長7%，帶動了超過200萬游客踏上這個海濱城市。
黑山位于歐洲巴爾干半島亞得里亞海沿岸，擁有293公里的海岸線，被稱為“歐洲最后的綠洲”，房地產市場正在上演逆襲。如果說英國、德國、法國的房地產市場，代表了歐洲傳統典型的投資市場，黑山則是以旅游帶動的房地產新興市場，吸引俄羅斯、中東、亞洲投資者的目光。
萊坊最新發布的報告顯示，優質海濱物業價格平均比內陸的同類物業高出40%，港口物業最高溢價59%，海濱物業最高溢價58.5%，河濱物業最高溢價36.8%，湖濱物業最高溢價32.7%。開發商奧拉斯考姆(OrascomDevelopmentHolding)開發的盧什蒂察海灣項目就是典型代表，這個位于海濱的項目加速黑山旅游發展，并帶動周邊房地產市場。
盧什蒂察海灣項目營銷總監AhmedZaki告訴《中國房地產金融》記者，由于黑山所處位置，距離巴黎、柏林、莫斯科、迪拜2-3小時飛機行程，深受該區域投資者青睞。黑山市場在2017年第一季度成為GlobalPropertyGuide推薦的全球前六大熱門房地產投資目的地、歐洲第二熱門國家。盧什蒂察海灣的首席執行官DarrenGibson表示：“黑山正在穩步成為那些尋求高端生活方式的人的首選目的地。”
從購房者國別構成來看，過去以俄羅斯人為主力人群，目前逐漸形成以歐洲、黑山、中東、美國、澳大利亞等區域和國家的投資者為主。
“真正受市場追捧的原因，來自黑山在巴爾干半島上的特殊地理位置。”AhmedZaki說。2017年黑山正式加入北約，作為歐盟預備國，2012年6月，歐盟正式同意與黑山啟動入盟談判，按照歐盟委員會說法，預定計劃順利的話，2025年黑山則會加入歐盟。
受此影響，未來可能成為歐盟成員國的黑山，房地產市場正在成為東歐移民、房地產投資的熱門目的地。
日本：2020年奧運會下的樓市兩重天
日本房地產市場經歷上世紀90年代經濟泡沫的影響，出現長達二十多年的下行，至安倍上任前的2013年，日本房地產價格相比泡沫期頂峰下跌70%。安倍政府2013年上任之后，開啟“安倍經濟學”——大力推行寬松的貨幣政策刺激經濟，其中房地產作為拉動日本經濟的優勢產業，步入了快速上漲階段。
2018年7月日本國土交通省公布了一則新聞，日本各道府縣的基準地價，與2017年相比平均上漲0.1%，這是自1991年泡沫經濟時代以來，時隔27年首次出現上漲。其中三大都市圈（東京、名古屋、大阪）的商業用地價格上漲4.2%，地方城市中的四大中心城市（札幌、仙臺、廣島、福岡）則上漲9.2%。
從區域來看，漲幅最快的是滑雪勝地北海道，已經連續四年漲幅位居日本之首。位于北海道金三角地帶初世古的裕府(YuKiroro)是開發商Kiro-roResort(初雪谷，又名喜樂樂)打造的住宅、酒店、滑雪場項目。KiroroResort主席BenjanminLam告訴《中國房地產金融》，“喜樂樂未來10年將投資超過1000億日元，計劃建造住宅和酒店項目，還建設更多的滑雪道、小徑和纜車。”由此可見北海道深受投資機構追捧。
從房價來看，北海道是比東京、大阪、名古屋之外漲幅較快的城市，這與獨特的冬季旅游資源有關。Ben-janminLam表示，以喜樂樂為例，這里具有全球最著名的粉雪雪場（僅存在日本和美國落基山脈），是韓國、中國、泰國、新加坡、馬來西亞等諸多冬季運動愛好者的打卡之地，在冬季旅游旺季一房難求下，購房者一大訴求是解決家庭組團出行難題。
BenjanminLam告訴記者，日本房地產市場在2015年放寬簽證之后，受到游客刺激帶動商業及旅游有關地產、旅游地產快速發展，推動度假住宅市場持續向好。有機構預測2020年東京奧運會、2025年大阪世博會，將分別帶動3300萬、3000萬人次游客到訪，這為市場持續增長提供了外部動力。
但是日本房地產市場分化嚴重，三大都市圈人口集中，以及旅游有關房地產出租和銷售呈現上升趨勢。而在人口老齡化趨勢下，廣大的鄉村正在面臨凋敝，房屋空置、出租困難現象普遍，房價長期來看，與其他上漲地區呈現冰與火的反差，這也是人口老齡化在社會房地產市場的一大寫照。
美國：房地產增長遭遇加息魔咒
全球流動性盛宴制造的一大市場是美國房地產市場。
2008年次債危機之后，美聯儲開啟量化寬松政策，人們忘卻了最近一次危機的由來，再一次加入財富增長的快車。美國房地產市場2012年開始連續六年的大牛市，美國聯邦住宅供給機構監察辦公室(OFHEO一HPI)發布的房價指數和美國標準普爾20大中城市房價指數顯示已突破歷史新高，房價觸及2008年金融危機時期水平。
2015年之后，美聯儲停止量化寬松，并開啟加息周期，截止到2018年12月20日，美聯儲進行了9次加息，由0.25%上調至2.5%，每輪25個基點。美國30年期抵押貸款利率一度升了5.17%，創下2009年9月以來最高水平，這令購房者習慣4%利率水平來說，購房壓力遞增。
最新發布的美國標普CoreLogic凱斯-席勒數據顯示，美國20個大城市房價2018年10月份同比上漲5.03%，連續七個月持續下降。彭博社報道認為，在抵押貸款利率走高和房價上漲雙重壓力下，需求端出現疲軟跡象。高盛在其報告中認為，2012年至今的美國房地產大牛市已經結束，接下來進入低速增長的階段。“2019年盡管面臨逆風因素，我們依然預計房價總體軟著陸。”
從買家來看，購房者面對利率水平升高的背景下，意味著買得起房的人在減少。當美國30年期抵押貸款利率突破6%時，意味著典型買家將難以承受的。美聯儲有可能在2019年加息三次，美國房地產研究機構Zillow預計利率將至少達到5.5%，高于2009年時期。
Zillow最新公布的數據顯示，2018年美國住房市場總值增加了1.9萬億美元，達到33.3萬億美元，增速6.2%。截至2018年12月，美國房屋價格的中位數是22.28萬美元，高于2007年高點的20萬美元，與此輪房地產復蘇2012年低點14.86萬美元相比，上漲超過50%。
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